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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

岛内关注大陆高校招收台生新政策******

　　【环球时报特约记者 张 若 余 枫】在北京大学、清华大学开放台湾学生报考硕博士班之际，大陆教育部近日又公布2023年度招收台生新政策——允许台生以台湾“学测”(“学科能力测试”，即台湾的大学升学考试)成绩报名就读大陆高校。随着大陆高校进步发展，国际影响力上升，台湾学生赴大陆求学的意愿也在增加。

　　可用“学测”成绩直接报名

　　教育部16日公布《2023年普通高等学校依据台湾地区大学入学考试学科能力测试成绩招收台湾高中毕业生办法》(以下简称《办法》)，持有台湾居民居住证或台湾居民来往大陆通行证以及在台湾居住等有效身份证明，且在当年“学测”中语文、数学、英语科目中任意一门达“均标”级以上成绩的台湾高中毕业生，都可以报名。报名时间从2023年3月1日起至3月31日止。

　　据《环球时报》记者查询，台湾“学测”是台湾高中毕业生升入大学的“门槛”考试，一般获得“学测”成绩后，还需参加更深入的分科考试、学校面试等筛选环节。“学测”共有5门，为语文、数学、英语、社会和自然，最后成绩取其中4门(即社会和自然选其一)。每科成绩满分为15分，成绩上分为“顶标”(超过88%的学生)、“前标”(75%)、“均标”(50%)、“后标”(25%)和“底标”(12%)，每年每科的具体成绩分布都有所不同。以2022年为例，选自然的理科生成绩分布分别为“顶标”50分、“前标”44分、“均标”34分、“后标”25分以及“底标”19分。

　　台湾学生填报大陆高校志愿采取平行志愿方式，每名台湾考生可填报6所学校，每校可填6个科系，并选择是否服从“专业调剂”(即分配到同所学校的其他科系就读)。考生可在报名截止前修改志愿，逾期不得修改。审核及考核期间为2023年4月1日至 5月14日，之后学校将通知考生参加考核，校方可根据需要增设笔试或面试。就录取原则部分，《办法》指出，大陆高校将根据台湾考生的“学测”成绩，并参考其中学期间学习经历、社会实践等情况，按照招生简章择优录取。

　　台湾学生报读意愿不断提升

　　台湾中时新闻网17日报道称，台湾升学咨询平台“大学问”网站执行长魏佳卉表示，大陆高校招收台湾高中生的方式在贴近台湾自己的招生方式，比如从过去一律要求第二关采取实体面试，到现在开放在线面试与书面审查，以及减少“学测”录取科目等要求，“让台生报读大陆大学更为便利”。以最新《办法》来看，如果台湾学生第一次填报志愿没有上榜，还有第二次申请机会。魏佳卉特别提到，台湾学生在大陆被录取，采取的是“外加名额”办理，录取人数有固定名额，并不会排挤到大陆本地生的就学权益。至于如今两岸关系紧张是否会影响到台湾学生报名的意愿，他表示，大陆高校近来国际排名不断攀升，把港台顶尖大学抛在身后，学校的国内外资源充沛，再加上官方不断加大对台招生力度，自然吸引台湾高中生前往报读。

　　一名在上海交通大学就读的台湾学生表示，他知道大陆学生能考进这些顶尖大学非常不容易，几乎都是各地状元才有机会进入名校；如今台湾学生有了到大陆就读的渠道，报名方式也很便利，因此非常吸引台湾高中毕业生。在北京工作多年的台湾青年透露，即便近年两岸关系不稳，同时还存在疫情等因素，但台湾学子到大陆读书的群体整体来看数量依旧持平，大多希望能在毕业之后留在大陆工作。

　　大陆国台办发言人朱凤莲早在9月曾提出数据称，近年台湾学生到大陆求学人数整体保持稳定，目前在大陆高校就读台湾学生约有1.2万人。实际上，今年对台招生已经试点过使用“学测”成绩，首次试点启用统一招生平台，北京大学、清华大学等207所学校参加，从效果来看受到台湾学生欢迎，以“学测”成绩被录取者年增率超过20%。她强调，大陆欢迎更多台湾学生来大陆就读，将为其在大陆成长成才、实现人生理想创造更好条件。

　　台专家忧台高校吸引不到陆生

　　与此同时，一些台媒担忧，陆生到台湾人数大幅减少。据台湾联合新闻网15日报道，2022学年大陆学生赴台就读数据7月发榜，根据台湾“陆生联招会”的统计，45校共录取硕博士生465名，招生率仅为31%。而根据“陆生联招会”11月22日公布的最新注册数，招生人数中仅有377人注册，相当于疫情前一年2019年总注册数量的18%，与2015年注册的4817人相比，更是仅为其8%。

　　联合新闻网称，台湾“中国文化大学”前教务长方元沂表示，过去台湾高等教育环境对大陆学生而言还不错，且学费便宜；但近年受两岸情势影响，且台湾学历在大陆已不一定“好用”。该校大众传播学系主任王翔郁也表示，过去台湾的求学经验对大陆学生有加分，大陆高教圈、民间公司多把负笈港澳台视为异地经验，但随着两岸局势改变，大陆学生若有其他出路，只要经济许可就会转往欧美。

　　(环球时报)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）